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物业税对房价的影响浅析

作者:第一论文网 更新时间:2015年10月26日 21:04:51

摘 要:物业税是今年“两会”期间讨论的热点问题。本文通过对相关研究进行文献综述、对比分析国内外房地产行业相关数据,总结归纳我国房地产行业现状及存在问题,进而分析物业税开征的意义;同时运用税收转嫁于归宿理论,分析了物业税在供应者和需求者之间的税收转嫁和归宿及其决定因素,并讨论了在房地产开发阶段和阶段物业税对房价产生的影响。

关键词:物业税;房价;税收转嫁;税收归宿

  一.引言
  2003年十一届三中全会明确提出了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”,从此,物业税成为政府部门、学术界及房地产商关注的焦点。在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上,财政部税政司副司长王晓华表示,经过6年多的模拟评税试点实践,物业税的开征条件已经逐步成熟。今年3月,国家税务总局已经将开征物业税的具体方案提交“两会”审议,物业税的开征成为两会的重点讨论问题。
  二.文献综述
  1.物业税的概念界定
  刘洁、李文指出,物业税在不同国家和地区又称为“财产税”、“不动产税”、“地方税”或“差饷”,主要针对土地、房屋等不动产要求其承租人或所有者每年都要缴付一定的税款,税款随市值的增高而提高。吴俊培认为,物业税实际上和财产税的含义是相同的,前者在东南亚国家和我国的香港地区使用;者则是英语国家“ Property Tax ”的中文翻译。因此, “物业税”和“财产税”是同一概念的不同表述。
  2. 物业税的征税环节及征税范围
  北京大学中国经济研究中心在征税环节上对物业税进行了认定,他们认为物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种,其税收性质为财产税,征收的对象是纳税人的财产。简而言之,所谓开征物业税,就是指政府对房地产保有阶段的课税行为。
  薛培红认为,根据开征物业税基本框架要求,物业税的总体规模应与现行的房地产税和房地产开发建设环节收费基本相当,以保证地方经济建设的需要,因此可以将土地出让金及现有房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税、土地增值税等的征收数作为应征物业税的总额进行测算,同时考虑到农村地区大部分物业实行零税率税收优惠,对开征物业税的影响较小,在运算中暂不体现。
  3. 关于物业税的争论
  许多学者认为我国现行房地产保有环节存在诸如税率设计不合理、收人比重低,.财政功能不强、两套税制等问题。而物业税的出台则是解决这些问题的良药。他们认为物业税在理论上可以改变不合理的游戏规则,其征收的基本原则是科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税的总体规模与之基本相当,让所有的参与者更合理地受益。
  对于这一点,学界存在较大的争议。支持者如赵晋琳、程瑶、章冬斌,他们认为,此举能够将土地财富平均分配到每一届政府手中,地方政府可拥有稳定的资源,还可分享房地产的增值保值,购房者则能降低资金成本,开发商可以减轻筹资压力。也有很多人反对这一观点,陈志勇、姚林认为,土地出让金是政府拥有土地所有权在经济上的一种体现,从本质上讲属于地租的性质,如果将其纳入物业税中,就会造成税费混淆。同时,虽然物业税的开征降低了购房成本,但其使用成本却增加了,同时可能会刺激土地投机。
  三.我国现行房地产税制分析
  1.我国现行房地产税收概况
  现今,我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税,而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中,计税依据也是不统一的,盈利性企业房产的计税依据是房产的原值;而对出租的房产则采用租金。在市场经济中,房产价值是被不断折现的过程,因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。
  其次,从房地产经营流通环节上入手,我国房地产在市场中的参与活动课分为开发环节、占有环节和交易环节,具体情况见表1:

1 我国房地产税收流程图

开发环节

占有环节

交易环节

耕地占用税

土地出让金

契税

印花税

城镇土地使用税

房产税

契税

营业税

印花税

土地增值税

城市维护建设税


  2.我国现行房地产税收主要问题
  2.1 房地产税收覆盖范围不够广泛
  一方面,我国现行房地产税没有包括个人所有的非经营性房产等一些基本的房地产项目。然而, 随着近几年我国经济的持续发展,个人所有的非经营性住房在整个房地产市场中的比例不断上升,个人拥有住房已经成为最普遍、最基本的房产持有方式。因此,如果不对自由非营业性住房征税,则不能实现房产税调整房地产市场运转和房地产收益分配的功能。
  另一方面,从土地使用税的覆盖范围来看,目前仅限于对城镇土地征收使用税,直接用于农、林、牧、渔的土地都免税,在这样的政策下,征税范围也是比较有限的。以上海为例,属于土地使用税开征范围的土地面积是189.9061平方公里,仅占上海市总面积的3%。房地产税收覆盖面不广泛使国家和地方财政面临很大的损失。
  2.2 各税种规范的不统一
  首先,房产税主要适用于内资企业和个人,而城市房地产税适用于外资企业和个人。这样内外有别的房地产税收制度是不符合公平原则的,也不利于我国整体税收的协调发展。
  从另一个角度看,房产税与城市房地产税是以房地产原值或租金收入作为计税依据的,而城镇土地使用税是以土地面积为计税依据的,由于计税依据的不统一,在具体的实践操作中,很难比较衡量各种税收负担的大小和税收之间的关系。
  2.3 房地产保有环节税负轻
  在房地产保有环节只需要缴纳两种税,城镇土地使用税和房产税。房产税是“转移”和“保有”环节都需要缴纳的税种。现行的房产税规定,在转让环节,业主要按照出租房产获得租金的12%缴纳房产税。在保有环节,业主按房产净值(保有环节)的1.2%缴纳房产税。通常情况下,我国对一般私人非经营性住房免征房产税,按净值征收的房产税只是针对企事业单位。所以保有环节的房产税负较低,税基较窄,在转让环节按租金课税的房产税税负要远高于在保有环节。
  综上所述,我国房地产税收体系自身还存在着覆盖范围窄、各种税收规范不统一等问题。通过与财政体制完善的发达国家相比,我国房地产保有环节的税收收入水平较低,这不利于维持和稳定地方政府的收入来源。因此,设立物业税,能够起到规范和完善我国房地产税收体系,增加房地产保有环节税收收入比重的作用。
  四.物业税的转嫁与归宿分析
  税收转嫁是指纳税人在名义上缴纳税款之后,主要以改变价格的方式将税收负担转移给他人的过程。税收归宿,是指税收负担的最终归着点或税收转嫁的最终结果。在市场经济中,政府对某种商品或要素征税会引起这种要素或商品的价格发生变化,从而导致税收归宿格局改变。
  根据物业税的制度设计,房地产商在房地产开发环节需缴纳的土地出让金及耕地占用税等税费将减少,取而代之的是在房地产保有环节征收物业税,这将使我国繁杂的房地产税收得到统一和规范。本文接下来从房地产开发阶段的税费减少和房地产保有环节开征物业税两方面来分析征收物业税的税收转嫁问题。
  1. 房地产开发阶段减税的税收转嫁
  假设开征物业税后,房地产开发环节减少的收费合计为T,从短期看,房地产企业的规模和数量是一定的,房地产需求方和供给方享受到的税收减少额由双方的供求弹性决定。图3显示短期中,政府实行减税的政策使得房地产供给方得到的税收减少量是Ps-P0,需求方得到的税收减少量P0-Pd。需求方享受到的税收减少额也是房产价格在市场上的下降程度,同时,市场上房产增加量为Q1-Q0。
  但是从长期看,由于房地产企业得到税收减少额Ps-P0,房地产企业盈利水平变高,这会吸引新的企业涌入房地产市场,长期房产供给曲线变得平坦,新的均衡使得减税的利益完全归房产消费者所有,市场房产价格下降了T=Ps-Pd,供给量上升了Q2-Q0。
  通过以上分析可知,减少房地产开发阶段的税费可以使房地价格下降,供给量增加。短期内减税利益由开发商和购房者共担,从长期来看,减税利益由购房者享有。

图3. 短期税收归宿                 图4. 长期税收归宿


  2.房地产保有阶段开征物业税的税收转嫁
  2.1.对供给者课税
  假设在房地产保有阶段,政府对房地产供应商征收物业税,税额为T。这时的物业税税负转嫁情况可以用图5来说明。在图中,供给曲线是S,需求曲线是D,均衡价格是P*。由于房地产商必须对其出售的房产缴纳物业税,房地产的投资成本将按所纳税额T增加,故供给曲线也会以相同的数量向上移动。新的供给曲线是S+T,这两条供给曲线的差额是税额。这时,价格上升至Pd,产量下降至。可见,当对房地产商课税,房产价格将上升。
  需求者承担的税收负担为P*到Pd 距离,供给者承担的税收负担为Ps 到P* 距离,二者之比取决于供给曲线和需求曲线的相对弹性。有如下关系式:(为供给弹性,为需求弹性)。

图5  对供给者征收物业税的税收归宿


  2.2对需求者课税
  假设政府对房地产需求者课征物业税,税额为T。如图6所示,物业税使需求曲线向下移动至D-T。当消费者购买房产时,他们所关心的是他们必须支付的总价格。所以,如果征收物业税,他们的需求将下降,下降的幅度等于税额,即D与D-T之间的差额是税额T。房产价格由P* 下降至Ps, 房产供应量下降至。
  从P* 开始向上指的箭头,表明的是需求者承担的税负部分,向下指的箭头,表明的是供给者承担的税负部分。这两部分税额的相对大小取决于供给弹性和需求弹性。二者之比为:(为供给弹性,为需求弹性)。

图6对需求者征收物业税的税收归宿

 


  五.结论
  1. 通过对国内、国外房地产相关数据的对比分析,可以看出我国房地产行业仍存在着征税范围狭窄、各种税收规范不统一、房地产保有环节税负低等问题。开征物业税可以使我国名目繁多的房地产税费得到规范和统一,是我国税制更加完善。
  2. 开征物业税后,房地产开发环节的相关税费减少。通过经济学分析可知,这种做法可以使房地价格下降,供给量增加。短期内减税的利益由开发商和购房者共享,从长期来看,减税利益由购房者享有。
  3. 通过对物业税转嫁于归宿的分析可知,若对房产供应者征税,房产价格上升,供给量下降。若对房产需求者课税,房产价格下降,需求量减少。房地产供应者负担的物业税与需求者负担的物业税的大小取决于供给弹性和需求弹性,且二者税负之比等于需求曲线弹性与供给曲线弹性之比。
参考文献:
[1]北京大学中国经济研究中心. 中国物业税研究[M]. 北京大学出版社. 2007年10月 第1版.
[2]陈志勇,姚林. 我国开征物业税的若干思考[J]. 税务研究. 2007年 第3期.
[3]程瑶,章冬斌. 关于物业税征收的几点设想[J]. 税务研究. 2005年 第5期.
[4]刘洪玉.关于我国房地产税制改革与开征物业税的若干思考[J]. 清华大学房地产研究. 2005年3月.
[5]刘洁,李文. 开征物业税对房地产市场的影响[J]. 税务研究. 2010年第1期.
[6]薛培红. 开征物业税的政策设计及税收效应分析[D]. 西北大学硕士学位论文. 2007年11月.
[7]赵晋琳. 当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]. 涉外税务. 2004年 第4期.