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论房产交易中对善意第三人的法律保护

作者:第一论文网 更新时间:2015年10月26日 21:04:51

  摘 要 善意第三人是《物权法》中的重要概念,其利益与买受人或真正物权所有人存在冲突。本着《民法》公平正义的精神,以善意取得制度保护善意第三人的合法权益。在房产交易案例中多出现第三人参与诉讼,其身份认定及标的物归属是需要在庭审过程中进行确定的重要因素。 
  关键词 善意取得 物权处分 依法登记 购房合同 
  作者简介:张静,乌鲁木齐市新市区人民法院民三庭审判员。 
  中图分类号:D920.5 文献标识码:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.09.315 
  一、案情 
  本案原告是路某,被告是周某和费某。讼争A房屋位于乌鲁木齐市新市区,A房屋是路某和周某婚姻期间取得的房改房,房屋建筑面积63.52平方米。2001年6月7日,被告周某取得该房屋权属证书。2003年11月3日,原告路某与被告周某在民政局协议离婚,约定上述房屋归路某所有。离婚后,路某与周某在该房屋共同居住至今,一直未办理房屋所有权变更登记。 
  2014年3月11日,周某儿子小周以保证人身份向被告费某出具一份《证明》,内容为:“现有周某卖A房屋,因其年龄太大,现已充分和其儿子小周协商好,完全征得父亲同意,家人孩子同意出卖此房,特此证明,如果无法给过户,全部退还房款”。后被告费某跟随小周实际查看A房屋。查看房屋时,被告周某在该房屋内居住,原告未在该房屋居住。当日,被告费某支付房屋定金2万元。 
  2014年3月12日,小周带被告周某在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心与被告费某签订一份房产转让合同,合同中的转让总价格为36万元。被告周某在转让合同中签字,同日,被告费某通过中国工商银行向被告周某个人账户打入现金28万元。2014年3月13日,乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心将该房屋所有权人过户登记至被告费某名下。 
  原告路某诉称,我和周某离婚后,房子归我所有,因周某年纪大无处居住,同意他在此房内居住,一直未办理过户手续。现周某与其儿子小周恶意串通,将房子卖给被告费某,其并不知情,损害了自身合法权益,请求判令被告周某与费某签订的房产转让合同无效。 
  被告周某辩称:我是90岁的老人且不识字没有文化,我不知道卖房子的事情,我只知道儿子小周带我到房产局,说是参加房改让我签字我就签了,我没有收到房款也不知道卖了多少钱。同意原告的诉讼请求。 
  被告费某辩称:理应受到法律保护。在购买A房屋过程中,我要求被告周某提供离婚协议和单身证明,离婚协议盖有乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心核对印章,约定原告与被告周某共同所有的A房屋所有权归被告周某所有,我有理由相信被告周某是房屋所有权人。作为善意第三人,我从被告周某处以合理房款购买,并不存在恶意串通的事实,请求法院驳回原告诉讼请求。 
  判决结果为驳回原告路某对被告周某与被告费某的诉讼请求。 
  二、房产交易中善意第三人概述 
  本案主要焦点问题在于被告费某是善意第三人还是与被告周某恶意串通。在说明这个问题前,需明确恶意串通与善意第三人的概念。 
  所谓恶意串通,是指订立合同的行为人故意非法勾结,损害他人合法权益的行为。 
  所谓善意第三人,是指无权处分人将其委托占有的他人物转让给受让人的,如果受让人取得该物时出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。排他性是物权法的绝对性权力,这致使在物权变动的实务操作中会涉及除当事人外的第三人的利益。这在很大程度上危机了我国社会主义经济市场的正常运行,破坏了法治下的平衡物权保护平衡。第三人与买受人的权益息息相关,二者因对方的存在而对标的物的归属存在争议。 
  在民法中,我们一般因第三人性质的不同将其划分为善意第三人与恶意第三人,在房产交易中也同样适用。在物权变动中我们所要保护的必然是善意第三人的合法利益,这也体现了民法的精神与原则。此处的“善意”,一般认为是指行为人在从事民事行为时,不知道或不应知道其行为缺乏法律依据,而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态。如若第三人已知存在瑕疵的,或存在恶意串通行为,即为恶意第三人,法律不予以保护。在案例中所提及的第三人如无明确说明,即为善意第三人。对第三人的界定,我们将其限定为与出让人或者第一买受人发生直接的法律关系的人。这样将排除多数与出让人或者第一买受人有一般法律关系而非直接法律关系的人。 
  由上述定义分析在本案例中的当事人,我们认为费某是善意第三人,与周某并不存在恶意串通。 
  三、善意取得制度对善意第三人的有效保护 
  善意取得制度,又称为即时取得,是指没有处分权限的出让人进行物权变动时,如若存在善意第三人,善意第三人就可以根据相关法律规定取得该标的财产的所有权或者他物权,且可对抗真正所有权人或者他物权人。归纳我国《物权法》中的相关规定可总结出善意取得制度的构成要件有以下三点: 
  1.让与人无处分权而有足以让第三人相信其拥有处分权的外观,这是善意取得制度的前提条件。2.第三人支付了合理的相应对价。3.受让人必须是善意第三人,否则不受保护。4.完成法律法规所要求的公示方法。 
  在不动产善意取得制度适用的案例中,最为普遍出现的情形是无处分权人的无权处分造成纠纷和不动产登记错误、滞后而导致的不动产善意取得案例。在我国的《物权法》中规定,对于让与人、登记机关或者其他相关人共同原因造成的真实所有权人的损失,应当由其相关责任人共同承担赔偿责任。在无权处分中应认真核实不动产登记情况,以确保个人合法权益不受侵害。 
  结合相关概念论述,对本文中案例及判决可做出如下分析: 
  首先,被告费某对A房屋所有权进行了必要的审核,有理由相信被告周某是房屋所有权人。原告与被告周某于2003年办理离婚手续,A房屋所有权协议归原告所有。仅从原告与被告周某离婚协议约定来审查,被告周某已不是A房屋所有权人,无权处分该房屋。但被告周某与原告一直未办理产权变更登记手续,房屋登记中所有权人依旧保留周某姓名。该房屋的实际所有权人与房产部门登记的房屋所有权人出现不一致。在这种情况下,应当以房产部门登记情况来认定。这是因为:第一,原告与被告周某离婚协议不具有公示性,原告作为该房屋实际所有权人,无法让社会上不特定第三人知晓,因此,原告与被告周某离婚协议中房屋所有权归属的约定,不具有社会公信力。第二,按照我国法律规定,房屋所有权认定以房产部门登记为准,该种制度就是为了在房产流转交易中,让交易相对人了解房地产上的权利状态。房屋所有权因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况,以使利害关系人周知,保护利害关系人了解权利,并由产权公示而产生公信力,公示的产权方能产生物权变动效力,从而保证房产流转交易安全。这样,社会上不特定第三人均可依据房屋所有权登记,确认房屋所有权归属。 在购房过程中,费某依据房产部门房屋所有权登记,从权利外观上当然认定被告周某为诉争房屋所有权人。同时,被告周某儿子小周又向被告费某出示虚假离婚协议,协议内容显示,原告与被告周某共同所有的A房屋所有权归被告周某所有,且该离婚协议盖有乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心核对印章。被告费某无法知晓被告周某与原告离婚协议中,有关房屋所有权归属的约定,其通过虚假的离婚协议及房屋产权部门登记,有充分理由相信被告周某为该房屋所有权人。 
  其次,被告费某对房屋进行实际查看时是否存在认知错误。庭审中,原、被告均认可被告费某在与被告周某进行房屋买卖交易之前,对房屋进行实地查看。原告承认费某实际查看该房屋时,其居住在女儿家。因此,费某在实际查看该房屋时,被告周某及儿子小周一家实际居住在房屋内,亦无人向其告知原告是房屋的所有权人,费某实地查看房屋不存在认知错误。 
  最后,被告费某与被告周某的房屋所有权交易中支付了相应的对价。被告周某出售给被告费某的A房屋建筑面积为63.52平方米,费某以36万元的价格购买该房屋。被告周某收到房款后亦向被告费某出具收条。被告费某亦有理由相信被告周某愿意出售该房屋。 
  原告称两被告以合法手段掩盖非法目的,恶意串通损害第三人合法权益,未出示有效证据。被告费某查看该房屋时,周某未向费某明确表示该房屋不出售,未向被告费某告知该房屋所有权人为原告;被告费某在向被告周某支付28万元房款时,被告周某亦向被告费某出具了收条;在办理过户时,被告周某与被告费某共同前往房产部门办理的产权过户手续。周某客观实施了出售房屋行为,辩称其未出售房屋的理由不成立。 
  《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权。(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 
  被告费某依据房产登记确认被告周某为房屋所有权人,有权处分该房屋;被告费某实际查看该房屋,查看房屋时未发现有其他权利人对出售该房屋权属提出异议;被告费某与被告周某签订正式的房产转让合同,并已向被告周某支付了房款。被告费某主观上不存在恶意,属善意房屋买受人。被告费某不存在与被告周某恶意串通的行为。故被告费某作为房屋善意的买受人应受到法律的保护,其与被告周某签订的房产转让合同合法有效,故原告要求确认被告费某与被告周某签订房产转让合同无效的诉讼请求,无事实及法律依据,法院不予支持。 
  由此可见,善意取得制度是保护善意第三人合法权益的有效保护措施。如今市场经济迅速发展,善意取得制度可以很好的保护善意相对人的权益,其目的为维护交易市场,确保交易安全。所以如果第三人虽不知情或存在恶意串通但也没有支付合理的相应对价,也不能因其善意的前提而获得财产。在本案中,善意第三人符合善意构成要件,同时符合善意取得的构成要件,所以判决结果为驳回原告诉讼请求。 
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