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我国物业小区业主共有权之客体的判定

作者:第一论文网 更新时间:2015年10月26日 21:04:51

 摘 要:共有部分既是连接各业主的纽带,也是物业小区内极易引发纠纷的客体,因而相关国家或地区均对业主共有权的客体及其判定作出了明确的规定,相比之下,我国的相关法律规范却存在诸多缺漏。因此,确立符合我国实际的业主共有权的客体的判定方式是解决相关纠纷的有效路径,对维护和谐的业主关系具有重要意义。 
  关 键 词:建筑物;共有权;业主;客体 
  中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1007-8207(2016)07-0109-07 
  收稿日期:2016-04-18 
  作者简介:陈晓林(1976—),男,湖北孝感人,青海师范大学政法学院副教授,博士,研究方向为民商法学。 
  物业小区的共有权又称共有所有权,其客体是专有部分以外的部分,它是共有所有权人的权利和义务所指向的对象。[1]一般而言,建筑物区分所有权之专有权的客体是专有部分,同样,共有权的客体则是共有部分(共用部分),但这仅是就二者的范围而言,这种表述高度概括,且过于抽象,无法指导具体实践。该客体之判定直接关系到业主间的和谐。反观我国现行《物权法》并未对共有权的客体作出定义,亦未明确界定方式,无法划分二者的界限,因而易引发使用权纠纷。当纠纷发生后,也因缺乏相关规范而无法明确客体的性质,难以满足实践的需要。察鉴相关国家或地区的立法,由于共有部分的种类繁多,各国对其范围的规范与判定方式各不相同,因而并无统一标准。对此,国内学者也进行了较多的研究,但如何借鉴相关国家或地区的立法弥补我国相关法律之缺陷,无疑具有重要的现实意义。 
  一、相关国家或地区共有权之 
  客体的立法界定 
  共有权之客体的界定与共有所有权人的生产和生活密切相关,不同的界定会产生不同的权利与义务,因此界定应以满足实际需要为原则,客观、公正地予以判定。在比较法上,共有权的客体界定标准不一,相关国家或地区采用的方式也各不相同,直至目前仍无统一的模式。概括而言,主要有以下几种: 
  (一)定义法 
  即并不直接明确具体的共有权客体,而是以高度概括的形式对其范围作出原则性的界定,至于具体的区分则让业主在制订共有权规则时自己确定。[2]此方法的优点在于抓住了客体的特征,如排他性方式的使用等,说明只要符合此类性质的均为共有权之客体。定义法是通过下定义的方式对共有权的客体进行解释,通过解释来予以判断,因此,科学理解其内涵尤为重要。一般情形下,主体均可对较为简单的客体作出判断,但若理解发生偏差,便会发生判断错误,而对一些较为复杂的客体则更易出现错误的判断。此方法以法国为代表。 
  (二)排除法 
  排除法是利用建筑物的构成特点及对物的使用方式进行判定的一种方法,即排除专有权的客体,将剩余的客体确定为业主共有权的客体。由于物业小区由专有权的客体和共有权的客体共同构成,排除了专有部分剩余的自然为共有部分,这一确定方式较为科学,而且易于为业主理解和把握。不足之处在于在确定共有部分之前需明确专有部分,而且高度的概括还需借助具体的判断才能使共有部分和专有部分更加界线分明,不致于产生歧义。这一立法以日本为代表。 
  (三)列举法 
  即不对何为共有权的客体作出具有法律规范式的回答与解释,而是以列举的方式将具体的共有部分一一列举出来,以此来明确共有权的客体的一种方法。此方法不仅可对具体客体作出清晰、直观的表述,而且易于为普通民众所理解,一般极少会因专有部分与共有部分的界线不明确而产生纠纷。但列举法不能穷尽共有部分的列举,对于一些新出现或未来出现的共有部分则需法律的不断更新或修改,这就降低了法律的稳定性,也易导致一些不必要的浪费与损失。意大利是此方法的代表。 
  (四)定义+列举法 
  即首先对共有权的客体予以定义,然后对部分客体进行列举,通过列举进一步解释客体的内涵,使共有物一目了然,以此方式来确定共有部分。一般来讲,若采列举法对共有部分下定义,在具体客体的确定上不再采用同种方法,因为这样会出现内容的重复。列举法不仅清晰明了,而且直观,法律对共有物的列举减少了许多不必要的纠纷。由于其仅是在定义中进行列举,且这种不分类别的混合式列举仅是个别罗列,无法对复杂的部分予以确定,因此也不利于指导实践。此方式被美国等国家所采用。 
  (五)推定法 
  这一方法类似于定义法,是将共有所有权的客体划定内在尽可能大的范围,然后根据共有部分的内在逻辑予以推定。为了便于推定,法律还进行了分类定义,通过分类的方式进一步划分共有权的客体。[3]我国台湾地区采此方法。推定法可免除对数目庞大的共有部分的一一列举,方便且易操作。此方法的不足之处在于,由于推定需要借助对内涵的理解,其不同于具体条文中的逐个列举,也易因为不同见解或恶意推定而致使不同的判定结果,从而易引发纷争或不利于纠纷的解决。 
  (六)排除法+推定法 
  即法律对共有权的客体用排除法和推定法进行综合判断。这一模式是在充分利用排除法优势的基础上,以特殊的推定方式进行判定,可较准确、合理地确定共有权的客体,虽不如列举法直观,但却充分考虑了社会发展的趋势和需要。由于首先需排除专有部分,然后依据特定标准予以推定,因而对适用者有较高的技术要求。这一方法为德国所采用。 
  上述立法表明,由于共有物的权利义务复杂,易滋争议,对其所有权的形式予以明确是相关国家或地区的一致选择。但因其实际需求不同,所以采取的模式不同。以上立法模式均有所长,亦各有其不足之处,但各自立法的采纳足以说明其对相关问题的规范作用。与之相比,我国相关规范则存在缺漏,合理借鉴而不照搬照抄应是我们的理性选择。 
  二、 共有权之客体判定的法律分析 
  由以上立法可见,相关国家或地区法律对共有权之客体的判定存在较大差异。由于业主的生产、生活与共有权的客体密切相关,且该客体明确与否也直接关系到业主所承担的义务,为有效遏制因客体不明确而引发的纠纷,我们应当深入地分析与研究相关国家或地区的立法,从而借鉴其合理成分,为完善我国相关法律奠定基础。 法国法律称共有部分为共用部分,并对这一术语作出了解释,由该法律的定义便可得出,由业主共同使用的客体即为共用部分。[4]法国从主体与客体相结合的角度将共有部分的内涵进行了界定,使其成为区分二者的重要标准。该定义明确了共有部分所反映的固有特性,但仅以使用与否区分专有权与共有权的客体是值得商榷的。因为依据法国法律,由全体或一部分共有人共同使用者为共有权的客体,那么,不为全体或一部分共有人使用者则不为共有权的客体。倘若按此解释,某些可作为役权的专用使用权客体由于为全体或一部分共有人以外的专用权人使用,其所有权则不归属于共有人。但实践中,专用使用权客体的所有权自然归共有人所有,这与法国法确定的共有部分的范围相悖,因此,法国法的相关规范尽管具有其合理性,但仍有其不足之处。 
  关于共有权的客体,德国则采用排除法和推定法进行判断,这一方式亦存在一定的局限性。因为德国法对于专有部分与共有部分的划分是极为笼统的。德国法律规定,特别所有权的客体为不得侵害及其他人的专有部分与共用部分,且不变更建筑物的外形或除去该部分的限度范围内的特定的房间,以及该房间所属的建筑物的构成体,而且关于物业管理用房也未予以明确,因而不利于实践。[5]如前所述,排除和推定对运用的主体具有较高的法律素养要求,其虽在德国得到了较好的适用,但却不契合我国实际。 
  日本对共有权的客体用排除法进行确定。日本法律对该客体的定义具有双重含义,一是具有规范性的解释作用,二是通过定义对其范围进行了概括性的界定。[6]日本在确定共有部分的定义上采排除法使其判定简便化,但在具体范围的确定方式上法律未作规定,过多的自由决定权给予了适用者更多的想象空间,这在法制化较高的国家具有一定的实践价值,但在相反的情况下则存在一定困难。 
  意大利法律对共有权的客体进行了非对称性分类,但对分类的标准未作说明。这些分类分别为:⑴必须共用的部分;⑵安置公共服务设施的场所;⑶供全体业主使用或享用的各类工作物、设施以及建筑物。[7]由于其采用的列举法具有清晰、明确等优点,对指导实践具有积极意义。但意大利法律未对共有权的客体作出定义,未在任何解释和说明的情况下直接以列举法对其予以确定,此不足之处尤为明显。由于其不能对何为共有物作出法律上的解释,加之共有权的客体种类繁多,在缺乏标准与依据的情形下,无法一一列举,从而不利于明确新型“共有物”及各业主的权利和义务。 
  美国称区分所有建筑物之共有权的客体为“共用设备”(common elements)。[8]在“共用设备”的界定方法上,一般都按法律规定,以界定边界的形式对建筑物内专有权的客体进行判定,属于边界以内的为专有权的客体,边界外的则为“共用设备”。[9]美国以排除的方式将共有权的客体范围进行了划定,即将其界定为除单元房以外的所有区划。美国对共有权的客体表述仍有不尽科学之处,因为在一些建筑物中,除了房屋单元外,区分所有权人还享有某些专有的其它建筑物,如单间式的地下室以及户外的供专有所有权人放置生活用品的煤房等。而在物业小区中,边界以内也有共有部分,如共同的梁、柱以及管道等设施。况且专有部分和许多共有部分在空间构造上是难以区分的,以划定某一明确界线的形式对共有部分作出说明是不科学的。 
  我国台湾地区民法将共有权的客体界定为建筑物及其附属物之共同部分。[10]由于该界定过于抽象,在具体运用上仍需科学地理解方可推定。台湾地区关于共有部分的划定较为模糊,在未与专有部分作出区分的情况下仅对共有部分作出概括性的解释,不仅难以理解,而且因为无列举性的说明,也不利于具体共有部分的确定。 
  在共有权的客体的界定上,我国现行《物权法》对共有部分也未作出定义,既未对这一概念的内涵作出解释,更未对如何划分具体共有部分作出规范。有鉴于此,最高人民法院在司法解释中对共有部分的范围进行了划分,但依然存在诸多缺陷。[11]虽然在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》中列举了公用建筑面积的计算方法,但与法律定义规定何谓共有权的客体以及在具体实践中如何判定这一客体的要求相去甚远。此时,理论研究便成为解困的重要基础。 
  三、我国相关理论研究的现状 
  确立运用于我国实践的立法不可一蹴而就,需要进行大量且深入的理论研究与论证。由于共有权的客体判定存在诸多疑难问题,我国学者对相关问题进行了较多研究,但并未取得一致结论,其中虽不乏合乎法理的见解,却仍存在适用困难的缺陷。具体而言,对共有权客体的判断方法有以下几种类型: 
  一是排除法。有学者认为,“共有权是指区分所有权人对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利,其客体是区分所有建筑物的共用部分,即除专用部分以外的部分”。[12]该界定虽简略、易懂,但在具体的判定上则不能满足实践的需要。由于共有权的客体与专有权的客体紧密相联,依据该界定很难作出合理的区分,其原因在于仅以客体的使用与否作出定义缺乏操作性。这一研究的特点之一是对共有权的客体从性质和所有关系上予以分类,但这种分类较为抽象,不足以明确共有部分之范围,不应作为主要的判定方式予以确定。 
  二是排除法+推定法。对于共有权之客体的界定,有学者提出了相异的见解,认为其应当是指专有所有权人所拥有的除单独所有部分以外的建筑物其他部分。[13]在判定上,应当采取排除法与推定法进行综合判断。客观而言,该解释以排除和推定的方式有一定的合理性的,因为住宅小区无外乎专有部分与共有部分,排除专有部分的剩余部分自然为共有部分无疑,且将共有部分予以分类有利于对具体的客体物的确定。但与结构和使用较为复杂的共有部分相比该定义过于简略,难以确定和覆盖种类繁多、范围广泛的共有部分,与实际存在较多龃龉,缺乏操作性。其虽将部分客体进行了列举,但种类有限,无法依据该列举作出判断。因此,该观点亦需进一步完善。 
  三是概括法+列举法。有学者认为,共有权的客体是一幢建筑物中专有部分所有权人共同利用和所有的部分。为了便于理解,还列举了一些共有物予以说明。[14]事实上,属共有人所有且为其共同使用是共有权的客体的基本特征,但其对共有部分所下定义过于原则,难以为不同共有部分的所有权人所理解。与第二种见解相同,其对共有权客体进行了分类比较,并阐述了其各自的内在特点,以使三种分类相互区别开来,便于针对不同的客体予以适用。但缺陷之处在于这一观点对共有部分进行最大范围的概括后,却并未对未列举之物与概括之间的逻辑关系予以说明,也未依据某一标准进行分类,使实践中难以将具体的客体予以归类,而其概括的范围又过于原则,几无指导作用,因而该研究对于解决实践中的疑难问题存在一定困难。 四是排除法+列举法+推定法。有学者认为,共有权之客体的概念可界定为:“由区分所有权人全体或一部分予以共同所有的,不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分”。在此基础上,认为应当采排除法、列举法和推定法予以综合判断。[15]此三者合一的方式对具体客体的确定较为客观,但对共有部分概念的界定有待于进一步推敲。因为倘若对内涵的解释出现偏差,则判定亦会显失公平。其分类虽给予了区分所有人自由决定权,有利于其自主治理,但这一权利在行使时难免存在困难,容易导致实践中相互冲突的结果,况且在划定约定共有部分的义务时难以确立公平的依据。因此,如何科学界定避免因分类不明确而产生不良效果是其应当完善之处。 
  通过上述分析可见,我国相关学者的研究仍存在一定缺陷,尤其是在现代区分所有建筑物迅猛发展、变化的情形下,当新的事物涌现时,便会出现一些相反的结果,对确定复杂的共有权关系并不具有全面的指导作用。我国区分所有建筑物缘于20世纪90年代的住房制度改革,在此之前实行的是国家福利型住房,与西方发达国家历经几百年的社会实践相比,无论是社会的法律素养还是法律实践成果均具有较大差距,相关结论也不太符合我国的社会实际。因此,共有权之客体的判定应当以我国的社会实际为基础,选择妥恰的判定方式作为我国实践的依据。 
  四、我国业主共有权之客体判定 
  结合法国、德国、日本的立法例以及我国学者之研究成果,在比较分析的基础上,考虑到我国的具体情况,笔者认为,我国采两步法的判定方式更具有优势。首先,通过下定义的方式对何谓共有部分作出概括性的解释;其次,在此基础上,进一步明确共有部分的范围,以达到既清晰明了,又便于司法实践之目的。两步法既可解决共有权客体判定的疑难问题,有效解决实践中的相关纠纷,又符合我国具体实际,通俗易懂,便于业主查阅。 
  (一)关于共有权客体之定义 
  区分所有建筑物之共有权的客体即除专有部分以外的客体和在使用与构造上不属于专有部分的附属物,其既包括虽然在结构上具有独立性,但与全体或部分业主的利益具有密切联系的客体,又包括不为专有权人排他性使用的建筑物及其他设施。[16]确定业主共有物的前提是以一定的依据和特性对其内涵进行科学的解释,通过定义来说明何谓物业小区内业主之共有权之客体。由于定义对内涵的解释具有原则性的指向作用,依据这一内涵来判断其是否符合该原则,这对明确客体具有基础性意义。该定义则以共有物的结构、使用以及利益关系为基础,使法律解释紧紧围绕此三个特点而展开,促使判定具有原则性和精确性,从而确保判定结果的客观、公正。 
  采此定义的理由为:⑴首先使用排除法,依据区分所有权人的专有权先行排除专有部分,以避免其干扰,为某一具体的客体判断奠定基础;⑵以逐步递进的方式解释共有部分有助于对该问题的理解,也降低了对共有权之客体的把握难度,易于为大众所接受;⑶该定义吸收了其他国家的长处,但并未全盘照抄,避免了与我国实际相悖。毫无疑问,仅靠单纯的定义与解释是不能科学判断并得出结论的,因为共有权之客体的种类复杂,且与专有部分紧密相连,很难根据定义与解释作出判断,加之共有权人群体庞大,理解能力参差不齐,而共有部分又为不同主体所共用,极易因权利与义务不明确而引发纠纷。[17]基于此,有必要将共有权的客体直观化、具体化,以达到明确之目的。因此,在上述判定的基础上,具体客体的确定还应采取以下方式进行。 
  (二)共有权客体之判定 
  在依据上述定义排除专有部分后便是对剩余部分的考察。此时某一客体物的判断应采用专有部分排除法、分类列举法和逻辑推定法等方式予以综合判断。具体步骤为:依据定义法排除专有部分,再通过分类列举的方式在具体的罗列中寻找某一共有物,倘若其不在罗列之中,则依据对共有部分的解释、构造、用途以及共用的利益关系等特征进行推定,以判断某一客体在性质上是否契合于共有物。需要明确的是,为了使判断具有客观性和科学性,建议将共有权之客体进行分类,并予以列举。通过列举来解释和说明分类的特征,便于适用。该分类应当为:⑴与建筑物的基础结构及维持其安全密切联系的部分。在我国,由于土地所有权非个人所有,因而土地应排除在共有物之外。因此,其应当包括地基、承重墙、外墙、支柱、支撑建筑物之屋顶、位于专有部分之外的楼梯、大厅和非专有人所有的防空地下室等。当然,至于会议室、娱乐室以及防空地下室等也可在购买新建住房时以原始取得的方式确定其所有权,其亦可成为专有权的客体。[18]⑵共有人必须使用的设施或建筑物,即若缺乏此部分将严重影响共有人的生产与生活。如各种类型的电梯、通向专有人支路的各类管道或电、暖、气等系统。⑶可以独立于房屋且与共有人利益密切相关的部分。如绿化带、道路、闲置的空地、物业服务用房以及装饰建筑区划内作用的各类装饰物和使用物等。⑷其他符合共有权之客体性质的部分。此部分主要是针对争议较大,但又缺乏客观依据不能证明为某一业主所有且违背建筑物区分所有权之法理的部分,如车位等。 
  采取上述各方法相结合的方式确定共有权客体的理由如下:一是专有部分在实践中争议较少,其客体多数情形下是确定的,因而排除专有部分较为简单,排除法易将其与共有权的客体区分开来。二是定义法是判断某一具体建筑物及设施是否符合共有权之客体本质特征的唯一标准,凡与其相悖的均可排除。三是分类列举法以共有物的特征为基础,将其分类并予以列举,虽繁琐,但浅显易懂。在我国,法律从业人员的业务能力水平不一,如果不对共有权的客体作出规范与引导,在司法实践中可能会出现非客观的认定,将不同客体予以列举是应对这一问题的有效路径。四是列举法虽一目了然,但其也有自身的缺陷。因为共有部分繁多,其种类具有多样化特征,列举法无法对共有物一一列举。随着社会的不断发展,新用途、新功能的使用物将不断涌现,其也无法穷尽对此类物体的列举,但推定法可应对这一问题,并对保持法律的稳定性、现实性和时代性具有不可替代的作用。因此,推定法不乏实践价值。